2014년 1월 1일 부터 달라지는 상가 건물 임대차 보호법

희망가게 창업지원을 하며, 실무자가 가장  많이 찾고, 의지하는 법은 ? 

상가건물임대차보호법입니다.

상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법으로 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되는 법으로서 일정한 보증금과 월세 환산 금액 이하의 사업자를 보호하는 법입니다. 2014년 상가임대차보호법이 일부 변경되어 안내 드립니다.

1. 상가임대차보호법 적용대상 보증금액 상향

지역	개정 전	개정 후
서울	3억원	4억원
수도권 과밀억제권역	2억 5천만원	3억원
광역시 등	1억 8천만원	2억 4천만원
그 밖의 지역	1억 5천만원	1억 8천만원

월세와 보증금 환산 금액이 서울의 경우 4억원 이하까지 보호를 받을 수 있게 되었습니다.
서울에서 월세 130만원에 보증금 5천만원의 가게에서 요식업을 하는 경우 환산 보증금은 1,300,000 x 100 + 50,000,000원 = 180,000,000원 입니다.  상가 임대차 보호 금액인 4억원 이하이기 때문에 보호를 받을 수 있습니다.

"상가 임대차 보호를 받는다"는 의미는 임차인(건물을 빌린 사람)은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 즉, 최조 계약기간인 2년이 끝난 후 장사를 더 하고 싶다면 계약 갱신 1개월 전에 더 하고 싶다고 임대주(건물의 주인)에게 통보하면 됩니다. 임대주는 해당 임차인이 월세도 밀리지 않고 상가임대차보호법상 계약 갱신을 거절할 사유가 없는 한 5년 내에서는 계약 갱신을 해 주어야 합니다.

또한 임대료의 경우 상가임대차 보호를 받으면 연 9%를 이내로 밖에 인상할 수 없습니다. 

2. 최우선 변제 금액 범위 확대

지역	개정전		개정후
	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을 보증금의 범위	보호대상 임차인의 범위	우선변제 받을  보증금의 범위
서울특별시	5,000만원	1,500만원	6,500만원	2,200만원
수도권과밀억제권역	4,500만원	1,350만원	5,500만원	1,900만원
안산‧용인‧김포‧광주시 이하, ‘광역시 등‘	3,000만원	900만원	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원	3,000만원	1,000만원

소액 임차인의 보증금을 법적으로 우선 변제 할 수 있도록 보호하고 있습니다.  보증금과 월세 환산금액 합산이 서울의 경우 9,500만원이면 보호 대상이며 최우선 변제 될 수 있는 금액은 3,200만원입니다.

서울에서 월세 50만원에 보증금 2000만원으로 장사를 하고 계시다면 환산금액에 (500,000x100)+20,000,000=70,000,000원으로 최우선 변제 보호 대상이 되며, 보증금 2000만원은 해당 건물이 경매 되어 처분 될 때 선순위 채권자 보다 먼저 변제 받을 수 있습니다.

안전한 상가 거래 TIP 

상가를 구하실 때는 그 상가의 등기부등본을 꼭 살피시어, 상가가 경매 되더라도 보증금을 받을 수 있는지를 보아야 합니다. 근저당이 높다면 보증금 손실 볼 우려가 있습니다.

예를들어 시세 5억원의 단일 상가 등기부 등본을 살펴 보니 근저당이 3억원이 있다면, 안전한 보증금액은 약 50,000,000원입니다. (보증금만 해당)

5억원의 상가가 만약 경매로 넘어가면 대략 시세의 70%에 매매가 됩니다. 그러면 350,000,000원. 본인이 들어가기 전 우선 채권자인 근저당이 300,000,000원, 350,000,000-300,0000,000은 50,000,000원 입니다.(※ 경매로 매매가 될 때 70% 보다 더 낮을 수 있습니다.)

희망가게의 경우 보증금이 그리 높지 않아 상가를 구하는데는 무리는 없습니다만, 근저당이 많이 있는 상가의 경우 위험하기 때문에 계약을 하지 못합니다.

임대차 계약을 마친후 해당 세무소에 가셔서 임대차계약서에 꼭 확정일자를 받아 두어야 합니다.

확정일자는 임차인의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖는 것 입니다. 임차를 하였는데, 건물 등기상에 표시는 되지 않고 계약서만 존재 할 때 이 계약서에 대하여 보호를 받는 것이라고 할 수 있습니다. 

시세 5억짜리 상가에 근저당이 3억, A라는 임차인이 작년 보증금 2천에 계약 하였고 사업자등록을 내지 않고, 확정일자를 받지 않은 상태였으며, 본인은 A 임차인 보다 늦게 보증금 3천으로 임대차 계약을 하였습니다.  해당 상가가 경매에 들어갈 경우 본인은 A라는 임차인 보다 확정일자 덕분에 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.

[관련 정보] 소상공인 무료법률구조 : 대한법률구조공단 ☎ 132 자세히 보기

<희망가게>는

저소득 한부모 여성가장의 경제적 자립을 위해 무보증 신용대출(마이크로크레딧)방식으로 창업을 지원합니다. 2004년을 시작으로 2013년 5월 현재 수도권을 비롯하여 원주, 춘천, 대전, 천안, 청주, 대구, 경산, 구미, 포항, 광주, 목포, 부산, 김해, 양산에 이르기까지 170여 곳의 사업장이 문을 열었습니다. 나눔의 선순환을 지향하는 희망가게, 창업주들이 매월 내는 상환금은 창업을 준비하는 또 다른 여성가장의 창업자금으로 쓰입니다.

<아름다운세상기금>은

서경배(아모레퍼시픽 대표) 님를 비롯한 그 가족은 2003년 6월 한부모 여성가장의 경제적인 자립을 지원하는 <아름다운세상기금>을 조성하였습니다. 이 기금은 우리 사회 가난한 어머니들과 그 자녀들이 건강하고 아름다운 삶을 살아가길 바랬던 장원 서성환(아모레퍼시픽 창업주) 님의 마음과 고인에 대한 유가족의 존경이 담겨져 있습니다.

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소심O형 희망가게팀│송혜진 팀장
O형은 O형인데 A형 같은 O형입니다. 소심하게 살다 희망가게 사업팀에 와서 많은 인생의 기술을 배웁니다.
예시 : 사업자등록내기, 임대계약서 작성하기, 인테리어업자랑 싸우기, 권리금깍기, 복비깍기, 인테리어기간빼기, 창업주 달래고 얼르기, 객단가계산하기 등등등. 와~ 나 많이 배웠다.